住宅問題

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日本ではバブルと呼ばれる「行け行けドンドン!」の時代があった。1985年のプラザ合意のあと、”円高””株高”そして”土地高”というトリプル状況をベースに日本の経済は瞬く間に世界の頂点を極めた。NYのロックフェラービルを買収したり、世界の名画を買いあさったり、中国をはじめ海外に生産拠点を移していったり、ジュリアナ東京で扇子振ったり?まあ、とにかくあの時代の日本は「勢い」があったなんてもんじゃなかった(今、振り返ってみると)。

そんなバブルを過ぎて20年近く経とうとしている日本は近年すごく回復してきていた。リーマンショック以前の話です。
でも”住宅”に至っては、耐震性の問題住宅が数多く作られ社会問題となっていたのです。

NZだって(特に南島)地震はありますけど、あまり問題視されていない?
地震よりもこの国の住宅の問題は”水漏れ”なんです。特に冬場に湿気に悩まされている方多いと思います。この問題は一軒家ならまだしも集合住宅(つまりマンション=NZではアパートメントといいます、ユニット、タウンハウス等)でこの問題がおきたら最悪です。
自分のところの修理で住めばいいのですが、何せアパートといったら日本のマンションですから、どこから漏れてるかをまず突き止めなければいけないし、その修繕にかかる費用といったらでかければでかいほど”高い”(当たり前ですよね!)ので、大抵は”連帯責任?”ならぬ”みんなでお金を出し合って直そう!”って全体に思えない事態なんです(払わざるを得ないんですが)。つまり、ローンを払うのも大変なのに、おまけに修繕費が乗っかってきて、じゃ!売っちゃおうか!?って「売れるもんではないのです」。

これは明らかに欠陥住宅と証明されても、今度ディベロッパー(建築施工者)の会社が倒産していたり、トラストで守られていたり......そんな感じで責任の所在が不透明の中、ボディーコーポ(管理組合)の取り決めで持分に応じて(部屋の広さや間取り等戸数割計算)修繕費の負担を請求させられるケース。

これと同じ話を日本の「耐震欠陥住宅」の被害者達のニュースで見ました。
NZは200年から2007年にかけて、「バブル」を迎えたといわれています。でも日本と比べると”だいぶ’異なります。不動産価格をみれば確かに”上昇!上昇!”でした。2007年後半から今年の1月まで”低迷期”を迎えていました。でも、日本と比べるとどうでしょう?

日本は20年経ったら不動産価値は0とは言いませんが、毎年”定率法”で「減額」していくのです。

さてNZは?100年建ってる家(もちろん改修工事はその間行われているはず)でも、一等地なら値上がっていきますよね?2007年と2009年で値段的に本当に下がっているでしょうか?モーゲッジ・オークション(いわゆる日本の競売)でもCV(キャピタルバリュー)を大幅に下回るというのは珍しい世界なのです。このCVに”守られている”といってもいいでしょう。日本にも同じようなものがあります。”固定資産税評価価格”というもの。バブル期には”急上昇”し、その後”急降下”したもの。
果たしてNZは?オークランド市内(ノース、ウエストと改定の時期にずれはありますが)では2008年の改定ではもちろん上昇(2005年に比べて)していました。さて、2011年は?今後の動き次第ですね。

とにかく、日本でもNZでも”欠陥工事”と呼ばれる「事故」の原因は、「忙しすぎる」「金が足りない」という両極端な2つ。

つまり建設ラッシュで「忙しすぎて」手抜きをしてしまう、建設途中でコスト向上、経費上昇で「金が無くなって」手抜きをしてしまう。
ですから、一番いい状態の家を買うためには(新築)市場動向を見極め、会社を選ぶ事が大切になります。これは自分の欲しい時期もありますので非常に難しいです。

古い家を買うなら思い切って”冬”の最悪の季節の時に買うのも得策でしょう。雨漏り、湿気、カビ、下水等夏には見られない”現象”が如実に出てきます。”夏”はどこもかしこも良く見えるものです。カラッとした暑くない夏!心も体もHappy!よし!買っちゃえ!!みたいなノリありますから。



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